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现在是否可以抄底楼市?---浦江房产网
类型:专家解读  日期:2015-04-06  浏览:2217 次  评论:查看评论

现在是否可以抄底楼市?---浦江房产网

 

 

解读:楼市是否到了出手时间点?

 

 

分析师表示,不排除二季度或下半年房价出现一定上涨的可能性

 

 

解读:楼市是否到了出手时间点?

 

 

大兴二手房中小户型成交量开始上升

 

解读:楼市是否到了出手时间点?

 

房山新盘单价预计在两万三千元

3月底,央行、财政部、住建部、国税总局等部位接连出台楼市刺激政策,楼市是否已经出现了拐点?日前,记者走访了北京通州、房山等数个售楼处,对市内多个二手房中介进行了业务了解,只希望回答众多购房人最关心的问题,现在是不是到了买房的最佳时机?

全国整体都在回暖

整体来看,全国楼市今年初的主旋律是复苏。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的调查数据,2015年3月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10523元/平方米,环比小幅下跌0.15%。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18938元/平方米,环比小幅下跌0.1%;同比继续下跌。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,整体看,3月份市场依然处于春节后的市场恢复中,房价整体看,虽然依然下调,但下调幅度收窄,整体市场企稳的趋势越来越明显。而3月30日出台的楼市新政又给了楼市一剂强心针。

根据数据中心调查的20个大中城市新房成交数据显示,新政前后(3月27日-4月2日),16个大中城市新房成交量出现了大幅上涨,占比达8成,其中北京环比涨幅最高达58.6%,宁波同比涨幅最高达282.54%。

北京新盘将批量入市

进入4月份,北京楼市将迎来开盘潮。根据亚豪机构统计数据显示,4月,北京楼市预计将有31个项目入市,其中包括通泰国际公馆、壹中心、鲁能七号别墅在内的10个纯新盘,以及首开·熙悦尚郡、中建·国际港、五矿·铭品等21个老项目后期。

从4月预计入市项目定价来看,31个项目当中仅10个项目公布了预计售价,其中通泰国际公馆预计售价2.7万元、中奥广场·首站报价3.5万元等,其余21个均处待定当中。“整体而言,目前北京开盘项目大多都在五环外,这些项目也以刚需项目为主。”案场项目经理张先生告诉记者。“去年底,我们就预测可能贷款政策会放松,但项目不会涨价。我们体量较大,主要还是以跑量为主,谁也不知道楼市复苏能够持续多久!”

以北京楼市热点天宫院附近楼盘为例,目前的价格几乎已经是一年多没有变化了。2012年年底,作为天宫院的代表项目,龙湖·时代天街打出了13500元/平方米的销售价格。随着众多开发商的进驻,天宫院区域曾一跃成为北京刚需胜地,房价也从最初的13500元/平方米,上涨到最高时期的22000元/平方米。但随着自住房的入市,刚需市场的不景气也让天宫院的在售项目下调了价格。目前,天宫院区域的在售价格已经基本维持在了19000元/平方米—20000元/平方米。

因为政策调整,个别开发商喊出“一周不涨价”的口号。但据记者了解,这主要是营销手段,为购房者制造“最后购房窗口”的心理压力。不过,从供求关系来看,目前市场仍存在较大的库存压力,期望房价出现像2009年一样的报复性上涨并不现实。

二手房热度提升明显

3月30日出台楼市新政之后,北京楼市到底涨还是不涨?从表面上看,许多新盘并没有公布定价,一时间似乎看不到涨价潮。但从二手房市场的反馈来看,北京楼市似乎暗潮涌动。

记者走访了二手房成交比较活跃的朝阳区大悦城附近的房产中介了解到,新政实施之后,购房的咨询量明显增加。2到5年房源增多,且这部分房源业主报价有一定上涨,但涨幅不大,一般在5%以内。

“之前有传闻3月30日出台楼市新政之后,房主连夜给中介打电话调高20万,这种情况并不具有广泛代表性。”在大悦城附近工作的中介大区经理李先生告诉记者,但打电话问行情的人变多了。

链家地产分析师张旭表示,虽然能够直接受惠于此轮政策利好的购房者数量有限,但政策带动改善型需求的入市积极性,促使未来成交量进一步上升。因此不排除二季度或下半年房价出现一定上涨的可能性。“但与以往相比,此轮调整买卖双方相对更为理性,购房者也不必恐慌性入市。市场是否接受部分房源报价上涨,仍有待观察。”

3月租赁市场大热

一般而言,衡量一个城市楼市热度如何,一方面是买卖,这能直接反应市场的成交。另一方面是租赁市场,这能够从侧面体现出住房需求、经济活力等,也是一个城市楼市活跃度的参考数据。

虽然新政刚刚实施,最终对市场的影响还需要观察。但从过去一个月的租赁市场来看,北京房产需求依然旺盛。3月份租房成交量保持了旺季特征,日均成交量环比上涨超过两倍,同比上涨超过三成。在客源大幅释放的情况下,租赁热点区域成交与租金均出现上涨,预计进入4月后,随着租赁旺季的结束,租金将会保持平稳。

据链家地产市场研究部统计,2015年3月北京市租赁日均成交量环比上涨209.4%,同比上涨32.2%,节后租赁市场需求大幅增长。链家地产市场研究部张旭认为,从3月份的成交量水平来看,旺季特征明显,随着务工人员返京以及大量白领换租期的来临,成交迅速走高。与往年相比,今年的租赁高峰较往年有所提高,节后需求的爆发程度超过以往。

据链家地产市场研究部统计,3月份全市平均单位租金为56.0元/平方米,由于结构性因素较上月下降6.8%。这主要是由于近郊(昌平、大兴、通州、顺义)的成交占比达到26.1%,较上月增加3.9个百分点,创下历史新高,租赁需求的外移在一定程度拉低了平均租金。而从实际租金的走势来看,热点区域租金出现上涨,3月份由于需求激增尤其是地铁附近,租金涨幅一般在5%-8%。

组合拳是否引发新泡沫?

要想弄清楚今年系列楼市刺激政策的初衷,业内人士认为需要退回到不久前《政府工作报告》,当时报告中用“支持居民自住和改善性住房需求”取代了去年“投机投资性需求”的措辞,当时业内就广泛猜测房地产政策将调整。

莱坊董事及上海研究咨询部主管杨悦晨表示,对于购房者而言,目前的政策环境已经趋于宽松,2014年年末至今已有两次降息的金融信贷调整,未来不排除在政策方面继续保持宽松环境来满足普通家庭的购房需求。“此次3月30日出台的政策调整是楼市回归市场化的一个信号,但要理性看待。从总体上来看,楼市政策的调整更加注重市场变化和供需关系,避免一刀切的情况发生。客观上讲,信贷政策放松对恢复房地产市场信心及成交量是有利的。”

莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示:“自2014年以来,我国房地产投资增速放缓,库存上升,房价有所回落。央行此次调整个人住房贷款政策,将二套房贷首付比例降至四成,预计有利于释放改善性住房需求,活跃房地产交易,能进一步刺激居民的住房需求。然而,从全国来看,目前投资性需求已经明显下降,并且不少城市的供应量很大,因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。”

现在该不该出手?

对于买房的时机,实际上每个购房人的基本情况不同,判断也不同。对于刚需人群,只要符合购房条件,过去几年一直都是买入时机。现在银行进入降息周期,银行对首套房又有政策优惠,整体来看是很好的出手节点。

对于改善型家庭,此前已经有一套房,现在购买第二套房或者是换房,目前也是一个不错的时间点。新政出来后,满两年但不满五年的房源变多了,可以挑选的空间也变大,一套300万的房子就能省下16万的营业税。某种程度上说,改善型需求也是刚需,既然早晚都要买,一定是早买划算。

对于投资型需求,现在楼市的投资价值并不高。过去10年房价暴涨,很多早期买房人挣得盆满钵满,主要原因是银行杠杆和房产价格重估。未来一段时间,如果缺少信贷杠杆,楼市的投资收益并不高,这也是为何炒房团早在几年前就撤离北京的重要原因。文/本报记者 范辉

记者探访

大兴:看房客户明显多了

华润公元九里项目位于大兴黄村北区金星西路与兴业大街交会处向西300米北侧,是大兴区域的一个相对高端项目。销售顾问告诉北青报记者,近期该项目加推六期E1号楼,预计本月中旬开盘,目前最低起价35000/平方米,平均价位在三万七八千。

本周一个工作日的上午,北京青年报记者在售楼处和样板间分别看到一位男士以及一对夫妇也在咨询看房。公园九里销售中心的销售顾问介绍说,由于项目所在的区域不仅交通、配套都较为便捷、成熟,同时区域环境和小区环境也很舒适,因此项目近期推出的高品质四室大户型,吸引了不少改善型住房需求的客户。他表示,近期接触了好几位来咨询的客户拥有两套或者两套以上的房产,“不少人在考虑做资产整合,把手里并不理想或者不是很需要的房子卖掉,换一套真正适合自己居住的,改善居住质量。”

新盘如此,二手房怎么样?高米店地铁附近一家二手房中介客户经理告诉北青报记者,这一带地铁周边二手商品房均价多在3万左右。因为周边生活配套齐全,交通便利,同时周围高档物业多氛围好,很受年轻白领喜爱,所以二手房价甚至比南四环一些地区要高,二手成交量较为活跃,在大兴区能排在第二位。

“保利茉莉是11年、12年的房子,均价3万多点,89平方米多点的两室,总价多在280万至300万之间。郁花园稍便宜些,均价两万七八千。”这位客户经理表示,“现在市场基本回暖了。刚需特别多,大房还是相对不好卖,中小户型成交量开始上升了。”高米店一带的二手房客户经理也表示,“近期明显看房客户也多了,有便宜的考虑就定了,好多人观望一年多半年多,就等降价。如果价格还低还不敢买,稍微一上浮赶紧出手,这种心态比较多。”

房山:100平方米出头三居户型受热捧

中粮万科长阳半岛项目位于房山区长阳镇京良路南侧,从丰台六里桥上高速,有二十多公里半个多小时的车程,距离地铁房山线长阳站则约200米。上周五下午,北青报记者来到长阳半岛售楼中心,看到在这个工作日的下午除记者外,有三四拨客户、大约八九个人在做项目咨询,销售顾问们有的在接待客户有的在打电话显得挺忙碌。

其中一位销售顾问告诉北青报记者,这个盘一直销得不错,即将开盘的五号地07地块,推出的多是85㎡-125㎡经典精装小户型,项目目前报价2万6000元/平方米。“近期新推出的房大约五六百套,目前已有三百多人买卡排号,其中100出头三居户型兼具性价比和舒适性尤其受到看房客户的热捧”,这位销售经理表示。

与长阳半岛项目相邻,同样即将近期开盘的还有首开·熙悦山澜庭项目的5#到8#楼。销售经理介绍说,该项目户型基本为140平方米三居,单价预计在两万三千元。

谈起新政的影响,长阳半岛的一位销售顾问现场为北青报记者算了一笔账:商业贷款买二套房首付比例过去是70%,现在最低40%。以125平方米户型总房款约350万元为例,新政前首付七成需245万,新政后首付四成140万元,首付降低105万,以贷款100万元为例,30年基准月供,降息前6353元,降息后最高利率优惠达8.8折,月供约5486元,月均节省月供近860元,节省利息近31万元。“对购房者来说,这是双重利好,可以考虑出手了”,他说。

紧邻长阳半岛销售中心,北青报记者看到,一片已入住楼盘一楼底商有两三家房产中介。其中一家的置业顾问小文告诉记者,周边的楼盘目前二手价位大都在两万五千多,近期挂牌待售的房源里,包括几套业主都没住过的半新房。

小文介绍说,周边的一号院到四号院,基本都是12年交的房,当时售价有的在137万左右,也有150万、160万。现在卖200万多一点,“附近小区里多数住的是年轻人,白领,坐地铁在城里上班的挺多,小朋友也多,老人多数都是帮子女带小孩的。平时看不太出来,一到周末,小区里很热闹。”

谈起近期二手房的价格行情,小文表示“最近在涨”,“最近好多业主主动打电话过来问,是不是该把价格往上涨涨。有些业主不着急卖,报价涨个20万放那儿吓吓人。着急卖的没有涨。”

通州:楼盘已经开始涨价

楼市新政出台后,通州楼盘很快就做出了反应,当天就有楼盘开始涨价,每平涨幅在1000元左右。由于对通州未来形势的看好,很多看房者赶在清明节前来看房。

位于通州运河西大街的合生滨江帝景项目,是通州为数不多的大产权房。4月3日下午,北京青年报记者来到该项目的售楼中心,整个大厅有十几位市民在咨询。一位工作人员告诉记者,目前只有一栋楼在售,其他都已售罄。在售房源有两种户型,一种是99平,一种是139平。99平的已经没几套了。

销售人员介绍,99平户型的每平价格在两万五千元左右,139平的每平价格两万四千元左右。这两个数字分别都要比楼市新政出台前高出1000元左右。销售人员称,在楼市新政公布的当天,工作群里上级就直接下了通知,以总价3%到5%的幅度涨价。平均下来,一平米的涨幅就在1000元左右。

价钱虽然涨了,但并没有影响市民购房的热情。在新政策出台的当天就有人连夜看房,当晚就成交10套以上。在接下来的一周里,虽然是工作日,但每天看房人的数量都比之前要多。每天成交量也有3、4套,因此本就不太充足的99平户型房源,基本快卖完了。销售人员预计,清明假期,99平户型的有望售罄。为了尽快销售,该楼盘还组织了看马戏的促销活动,吸引购房者的注意。

一位在现场看房的中年男士表示,对139平户型的比较感兴趣,通州其他楼盘要么是商用,要么是loft,不符合自己改善需求的定位。现在虽然涨价了,但每平两万四千左右的价格在通州还算比较便宜的。

在八通线临河里站附近的华业东方玫瑰,在这几天也迎来了销售高峰。这里的户型有一居、两居和三居。均价在两万三千五百到两万七千之间,还没有涨价。据销售人员称,下周每平将有1000元左右的涨幅,之后将涨到两万五千左右。因此在清明期间,大量客户来看房,每天晚上9、10点钟仍然有人看房,工作人员一直加班。成交量方面,假期第一天为16套,之后两天预计也将在10套以上。尤其是小户型,房源已不多。根据楼盘看房量和成交量,原本计划在5月份加推的房源将会在4月中上旬放量。

两处楼盘的工作人员均表示,应该看好未来通州形势,很多经济项目将落户通州,包括市政设施在内的基础设施及公共服务设施有大部分都已经开工。以后通州将不仅是个睡城。尤其是试点积分落户政策,对房价的影响最为直接。有业内人士曾预计,积分落户将导致通州楼市涨幅达到30%。而现在涨幅仅有百分之几。纵观2015年,春节期间是买房的最好时机,没有赶上的,最好在楼市彻底回暖前早点入手。

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